Cession du bail au départ en retraite : faut-il signifier le projet à chaque propriétaire indivis ?

Cession du bail au départ en retraite : faut-il signifier le projet à chaque propriétaire indivis ?

Oui. Si les locaux appartiennent à une indivision, le délai de deux mois du bailleur ne court qu'après signification à chacun des propriétaires indivis.

L'essentiel

• Cession avec changement d'activité : le locataire qui part en retraite peut céder son seul droit au bail pour une autre activité, malgré une clause de destination qui vient strictement limiter l'usage du local (article L. 145-51 du Code de commerce).
• Deux mois pour le bailleur : à compter de la signification du projet de cession, le bailleur peut racheter le bail ou demander au tribunal judiciaire de juger la nouvelle activité incompatible avec l'immeuble ; passé ce délai, son accord est réputé acquis (article L. 145-51 du Code de commerce).
• Chaque indivisaire : en cas d'indivision, le délai ne court qu'après signification à chacun des propriétaires, sauf mandat spécial donné à l'un d'eux (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964).
• Apparence insuffisante : la croyance du locataire en un pouvoir général de l'un des indivisaires ne remplace pas ce mandat spécial (même arrêt).
• Loyer inchangé : la cession ne modifie pas le loyer jusqu'au terme du bail (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849).

L'article L. 145-51 du Code de commerce permet au commerçant qui part en retraite de céder son bail pour une activité différente, sans l'accord du bailleur. Le bailleur dispose de deux mois pour racheter le bail ou contester la nouvelle activité devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, il ne peut plus s'opposer à la nouvelle activité, et le loyer reste celui du bail en cours jusqu'à son terme.

A travers mes dossiers, j'ai souvent pu constater que les locaux commerciaux appartiennent à une famille, en indivision. Un membre de la famille gère seul la relation avec le locataire, parfois depuis des décennies. Le locataire s'adresse naturellement à lui, y compris pour les actes importants.

Par un arrêt du 15 octobre 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation juge que cette pratique ne suffit pas pour la cession au départ en retraite. Cet arrêt traite des questions suivantes : ce que permet l'article L. 145-51, ce que peut faire le bailleur dans le délai de deux mois, à qui le locataire doit signifier son projet en cas d'indivision, et les conséquences d'une signification incomplète.

Que permet l'article L. 145-51 au locataire qui part en retraite ?

L'article L. 145-51 du Code de commerce prévoit que le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite peut céder son bail en offrant au cessionnaire le droit de changer d'activité. Le texte vise aussi le locataire admis au bénéfice d'une pension d'invalidité. Il s'applique à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, lorsque la société est titulaire du bail.

Ce dispositif est dérogatoire. En principe, le locataire ne peut pas exercer une activité étrangère à la destination du bail sans l'accord du bailleur (article L. 145-47 et suivants du Code de commerce). De même, la plupart des baux interdisent de céder le droit au bail sans le fonds de commerce. L'article L. 145-51 écarte ces deux obstacles. Le locataire peut céder son seul droit au bail, pour une activité nouvelle, quelles que soient les clauses du bail.

La nouvelle activité doit seulement être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (article L. 145-51, alinéa 2, du Code de commerce). Le locataire reste aussi tenu par les autres clauses du bail jusqu'à la cession, notamment l'obligation d'exploiter et de garnir les lieux. Dans une affaire jugée sous l'empire du texte antérieur (article 34-3-1 du décret du 30 septembre 1953), un couple de locataires avait annoncé son projet de cession par lettre du 23 décembre 1986. L'un des locataires s'était fait radier du registre du commerce huit jours plus tard, et toute activité avait cessé dans les lieux. La sommation du bailleur de rouvrir le magasin, visant la clause résolutoire, était restée sans effet. La résiliation du bail a été constatée (Cass. 3e civ., 7 novembre 1990, n° 89-14.561).

Pour le bailleur, l'enjeu est financier. Le loyer du bail cédé est maintenu jusqu'au terme du bail (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Le bailleur ne pourra invoquer le changement d'activité qu'au renouvellement, pour demander le déplafonnement du loyer.

Exemple illustratif :

• loyer du bail en cours : 30 000 € par an ;
• valeur locative pour la nouvelle activité : 45 000 € par an ;
• durée restant à courir jusqu'au terme du bail : 5 ans ;
• écart supporté par le bailleur : 15 000 € × 5 = 75 000 €.

Le bailleur qui laisse passer le délai de deux mois accepte donc la nouvelle activité au loyer actuel, pour toute la durée restante du bail.

Vous êtes locataire :

• Vérifiez que vous remplissez les conditions du texte avant d'engager des discussions avec un repreneur.
• Choisissez une activité compatible avec l'immeuble, en tenant compte du règlement de copropriété.

Vous êtes bailleur :

• Chiffrez dès la signification l'écart entre le loyer actuel et la valeur locative de la nouvelle activité : c'est l'enjeu de votre décision.

Que peut faire le bailleur dans le délai de deux mois ?

L'article L. 145-51 du Code de commerce impose au locataire de signifier son projet par acte de commissaire de justice. La signification précise la nature des activités envisagées et le prix proposé. Elle est délivrée au propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À compter de cette signification, le bailleur dispose de deux mois pour : racheter le bail par priorité, aux conditions de la signification ; saisir le tribunal judiciaire pour qu'il juge la nouvelle activité incompatible avec la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble, et écarte en conséquence la cession avec changement d'activité ; ne rien faire. Son silence vaut accord.

Devant le tribunal, le bailleur ne peut invoquer que cette incompatibilité : le texte ne lui ouvre pas d'autre motif d'opposition. L'assignation doit être délivrée et remise au greffe dans le délai de deux mois, selon la doctrine citée par le rapport du conseiller rapporteur.

La saisine du tribunal est la seule forme d'opposition admise. Un bailleur avait délivré un commandement visant la clause résolutoire dans le délai. La Cour de cassation a jugé que cet acte ne valait pas refus de la cession (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 07-13.985).

Vous êtes bailleur :

• Réunissez dès réception les éléments qui démontrent l'incompatibilité : règlement de copropriété, logements dans l'immeuble, nuisances prévisibles.
• Décidez dans le délai si le rachat du bail présente un intérêt pour vous.

Vous êtes locataire :

• Conservez l'acte de signification remis à chaque destinataire : il fixe le point de départ du délai.

À qui le locataire doit-il signifier son projet lorsque les locaux appartiennent à une indivision ?

L'article 815-3 du Code civil organise la gestion des biens indivis. Les indivisaires titulaires des deux tiers des droits peuvent accomplir seuls les actes d'administration. En revanche, l'unanimité est requise pour les actes de disposition et pour la conclusion des baux commerciaux. Le mandat tacite, reconnu à l'indivisaire qui gère seul le bien, ne couvre ni les actes de disposition ni les baux.

L'article L. 145-51 du Code de commerce ne dit rien du bailleur indivis. La Cour de cassation l'a complété par l'arrêt du 15 octobre 2026.

Les faits de l'affaire : trois propriétaires indivis, deux membres d'une même famille et une SCI familiale, louaient depuis 1983 des locaux parisiens à un pressing. Les renouvellements de 1993 et de 2013 avaient été signés par l'une des deux indivisaires, « au nom de ses coindivisaires ». Le 22 juin 2021, le locataire a signifié son projet de cession à la société Little Italy, sur le fondement de l'article L. 145-51. Il l'a signifié à cette seule indivisaire, « agissant en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires ». La cession a été signée le 29 octobre 2021. Les trois propriétaires coindivis ont assigné le 1er avril 2022, pour faire déclarer la cession inopposable et obtenir la résiliation du bail.

La solution retenue : le juge de la mise en état puis la cour d'appel de Paris ont déclaré l'action prescrite (CA Paris, 19 décembre 2024). Selon eux, le locataire avait légitimement cru que cette indivisaire représentait l'indivision : elle avait signé seule les renouvellements, et les avis de loyer émanaient de « l'indivision ». L'avocat général concluait lui aussi au rejet du pourvoi. La Cour de cassation a pourtant cassé l'arrêt et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Paris.

Le fondement juridique. La Cour de cassation se fonde sur les articles 815-3 du Code civil et L. 145-51 du Code de commerce. Le délai de deux mois ne court à l'égard des indivisaires qu'à compter de la signification du projet à chacun d'eux. La seule exception est le mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'eux pour recevoir cette signification. Le locataire connaissait les trois propriétaires, et l'indivisaire destinataire n'avait pas reçu de mandat des autres. Sa croyance en un pouvoir général de représentation ne suffisait pas.

La solution prolonge une règle déjà posée pour le congé délivré par le locataire. Lorsque le bail a été consenti par des propriétaires indivis, ce congé doit être délivré à chacun d'eux, sauf mandat (Cass. 3e civ., 11 juillet 2007, n° 06-12.210).

Vous êtes locataire :

• Identifiez tous les propriétaires à partir du bail initial, des renouvellements et, si besoin, du fichier immobilier.
• Demandez la copie du mandat spécial si un indivisaire affirme représenter les autres, et conservez-la.

Vous êtes bailleur :

• Formalisez par écrit, si l'indivision le souhaite, un mandat spécial désignant l'indivisaire qui recevra les significations.

Que se passe-t-il si un indivisaire n'a pas reçu la signification ?

L'article L. 145-51 du Code de commerce fait courir le délai de deux mois à compter de la signification. Sans signification régulière à chaque indivisaire, ce délai ne court pas à l'égard de l'indivision. Le silence des propriétaires ne vaut donc pas accord.

Le rapport du conseiller rapporteur, publié avec l'arrêt, rappelle que la jurisprudence sanctionne la cession irrégulière par son inopposabilité au bailleur. Le bailleur peut alors agir comme si la cession n'avait pas eu lieu. Dans l'affaire du 15 octobre 2026, les propriétaires demandaient l'inopposabilité de la cession, la résiliation du bail et l'expulsion. La cour d'appel de renvoi devra statuer sur ces demandes. L'arrêt de cassation ne les tranche pas.

Le risque pèse surtout sur le locataire sortant et sur le repreneur. Le repreneur a payé le droit au bail et engagé ses travaux d'installation. Il peut se voir opposer une cession inopposable au bailleur, plusieurs mois après son entrée dans les lieux.

Scénario 1 : le locataire signifie son projet à chacun des trois indivisaires. À l'égard de chaque indivisaire, le délai de deux mois court à compter de sa propre signification. L'accord de l'indivision n'est réputé acquis qu'après l'expiration du délai propre à chacun, sans rachat ni contestation de l'activité devant le tribunal.

Scénario 2 : le locataire signifie son projet à un seul indivisaire, titulaire d'un mandat spécial écrit pour recevoir cette signification. Le délai court à l'égard de tous les indivisaires.

Scénario 3 : le locataire signifie son projet à un seul indivisaire, qui gère habituellement le bien mais n'a pas de mandat spécial. Le délai ne court pas à l'égard des autres indivisaires. La cession reste exposée à une action en inopposabilité.

L'oubli d'un indivisaire peut être rattrapé avant la cession. Dans une affaire jugée en 2008, l'exploitant d'un tabac-presse qui partait en retraite avait signifié son projet le 12 août 2005 à une partie seulement des propriétaires indivis. Le 11 octobre 2005, les bailleurs lui ont délivré un commandement relevant que deux propriétaires n'avaient pas reçu la signification. Le locataire la leur a alors signifiée les 7 et 10 novembre 2005 (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 07-13.985). La Cour de cassation ne s'est pas prononcée sur cette régularisation : elle a seulement jugé que le commandement ne valait pas refus de la cession.

Vous êtes locataire :

• Faites signifier le projet sans attendre aux indivisaires oubliés, avant de signer la cession : le délai de deux mois court à leur égard à compter de cette signification.
• Prévoyez dans la promesse de cession une condition liée à l'expiration du délai à l'égard de chaque indivisaire.

Vous êtes bailleur :

• Réunissez les autres indivisaires dès que l'un d'eux apprend l'existence d'une cession, pour décider ensemble de l'action à mener.

Les erreurs les plus fréquentes

• Signifier le projet au seul indivisaire qui gère habituellement le bail.
• Considérer que la signature des renouvellements par un indivisaire vaut mandat pour toutes les significations.
• Confondre une indivision avec une SCI, qui est un bailleur unique représenté par son gérant.
• Répondre au projet par un courrier ou un commandement, au lieu de contester l'activité devant le tribunal judiciaire dans les deux mois.
• Cesser l'exploitation du commerce dès la signification du projet.
• Signer la cession définitive sans vérifier que le délai de deux mois a couru à l'égard de chaque propriétaire.

Questions fréquentes

Le locataire qui part en retraite peut-il céder son bail sans vendre son fonds de commerce ?

Oui. L'article L. 145-51 du Code de commerce permet de céder le seul droit au bail, pour une activité différente. Les clauses du bail qui interdisent la cession du droit au bail seul sont écartées. La nouvelle activité doit rester compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

De combien de temps dispose le bailleur pour réagir ?

Le bailleur dispose de deux mois à compter de la signification du projet (article L. 145-51 du Code de commerce). Dans ce délai, il peut racheter le bail aux conditions proposées. Il peut aussi demander au tribunal judiciaire de juger la nouvelle activité incompatible avec la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble. Passé ce délai, son accord est réputé acquis. Un commandement visant la clause résolutoire ne vaut pas opposition (Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 07-13.985).

Faut-il signifier le projet à chacun des propriétaires indivis ?

Oui. Le délai de deux mois ne court à l'égard des indivisaires qu'à compter de la signification à chacun d'eux (Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964). La seule exception est le mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'eux pour recevoir la signification. La croyance du locataire en un pouvoir général de cet indivisaire ne suffit pas.

L'indivisaire qui a signé les renouvellements peut-il recevoir seul la signification ?

Non, sauf s'il détient un mandat spécial pour la recevoir. Dans l'affaire jugée le 15 octobre 2026, l'indivisaire avait signé seule les renouvellements de 1993 et de 2013 au nom des autres. La Cour de cassation a pourtant jugé la signification insuffisante à l'égard des deux autres propriétaires. L'article 815-3 du Code civil exclut que le mandat tacite couvre les baux et les actes de disposition.

La règle s'applique-t-elle lorsque les locaux appartiennent à une SCI ?

Non. Une SCI est une personne morale : elle constitue un bailleur unique, représenté par son gérant. La signification est alors délivrée à la SCI. La règle de l'arrêt du 15 octobre 2026 vise l'indivision, qui n'a pas de personnalité juridique. Lorsque la SCI est elle-même l'un des indivisaires, comme dans cette affaire, elle doit recevoir sa propre signification.

La cession modifie-t-elle le loyer ?

Non. Le loyer du bail cédé est maintenu jusqu'au terme du bail (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849). Le bailleur peut invoquer le changement d'activité au renouvellement, pour demander le déplafonnement du loyer. L'absence d'opposition à la cession ne vaut pas renonciation à ce déplafonnement.

Conclusion

L'article L. 145-51 du Code de commerce donne au commerçant qui part en retraite un droit fort : céder son bail pour une autre activité, au loyer en cours. Ce droit repose sur un acte précis, la signification du projet, qui fait courir un délai bref. L'arrêt du 15 octobre 2026 exige que cet acte atteigne chacun des propriétaires indivis.

Le locataire et son repreneur doivent identifier tous les indivisaires et leur signifier le projet séparément, sauf mandat spécial écrit. Les propriétaires indivis doivent se coordonner : désigner un mandataire par écrit s'ils le souhaitent, et, s'ils contestent la nouvelle activité, saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois, seule voie admise.

Article écrit par Maître Victoire Behaghel, avocat au barreau de Lyon, 141 rue Cuvier.

Sources

• Code de commerce, article L. 145-51
• Code de commerce, article L. 145-47
• Code civil, article 815-3
• Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964
• Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849
• Cass. 3e civ., 5 mars 2008, n° 07-13.985
• Cass. 3e civ., 11 juillet 2007, n° 06-12.210
• Cass. 3e civ., 7 novembre 1990, n° 89-14.561
• Cour de cassation, rapport du conseiller rapporteur sur le pourvoi n° 25-11.964

Pour approfondir

• Cession de droit au bail commercial : le guide juridique et pratique
• Dans quel délai un locataire commercial peut contester la vente de son local commercial en violation de son droit de préférence ?
• Vente du local commercial : votre bailleur peut-il se rétracter après vous avoir fait une offre ?
• Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour votre bail commercial