Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour votre bail commercial

La loi du 26 mai 2026 réforme la mensualisation du loyer, les garanties du bailleur, le droit de préférence et la clause résolutoire du bail commercial.

L'essentiel

• Mensualisation du loyer : depuis le 26 mai 2026, le locataire d'un local commercial ou artisanal peut imposer le paiement mensuel du loyer, sans que le bailleur puisse s'y opposer (article L. 145-32-1 du Code de commerce).
• Garanties plafonnées : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties sont chacun limités à un trimestre de loyer, soit un cumul possible de six mois (article L. 145-40 du Code de commerce).
• Restitution encadrée : le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans les trois mois suivant la remise des clés, et les autres garanties dans les six mois.
• Droit de préférence précisé : depuis le 26 mai 2026, les bureaux à usage exclusif et les entrepôts sont expressément exclus du droit de préférence du locataire en cas de vente du local (article L. 145-46-1 du Code de commerce).
• Clause de plafonnement de la révision ou de l'indexation du loyer sécurisée : une clause plafonnant, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux est désormais licite (article L. 145-38-1 du Code de commerce).

Quels locaux sont concernés par la réforme ?

L'article 62 de la loi définit deux catégories de locaux éligibles à la mensualisation et au plafonnement des garanties. Le local commercial s'entend de « tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial », réserves et emplacements attenants compris. Le local artisanal désigne tout local destiné à une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d'État.

Ces deux définitions excluent expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts. La même exclusion gouverne le droit de préférence modifié par l'article 61. Les dispositions portant sur la clause plafonnant l'indexation ou la révision du loyer répondent à un périmètre distinct : elles ne visent que les locaux à usage commercial indexés sur l'indice des loyers commerciaux, ce qui exclut les baux indexés sur l'indice du coût de la construction.

La notion de « prestation de service à caractère commercial » n'est pas définie avec précision par le texte. Une partie de la doctrine y inclut les agences de voyage, d'assurance ou de banque qui reçoivent du public, mais cette lecture reste une interprétation, non une certitude légale.

Vous êtes locataire :

• Vérifiez la destination contractuelle de votre bail avant de revendiquer l'un de ces droits : un local à destination exclusive de bureau reste hors du champ de la réforme, même si votre activité réelle a un caractère commercial (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.594).
• Identifiez si votre activité relève du commerce, de l'artisanat, ou d'un secteur exclu comme l'industrie ou la logistique en entrepôt.

Vous êtes bailleur :

• Relisez la clause de destination de vos baux en cours : elle déterminera si votre locataire peut se prévaloir des nouveaux droits.
• Anticipez une demande de mensualisation ou une invocation du droit de préférence modifié dès qu'un local relève du commerce ou de l'artisanat au sens de la loi.

Le locataire peut-il désormais imposer le paiement mensuel du loyer ?

Oui. L'article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par l'article 62 de la loi, accorde au locataire d'un local commercial ou artisanal le droit d'exiger le règlement mensuel du loyer, à la condition de ne pas avoir d'arriéré de loyer ou de charges non contesté. Ce droit est d'ordre public : l'article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrite toute clause qui y ferait obstacle. Le bailleur ne peut ni le refuser, ni le neutraliser contractuellement.

La demande n'est soumise à aucune forme imposée par le texte ; elle produit effet à la prochaine échéance de paiement prévue par le bail. Pour un bail à loyer trimestriel payable d'avance, une demande formée en cours de trimestre ne prend effet qu'au trimestre suivant. La réforme s'applique aux baux en cours à la date de promulgation, soit le 26 mai 2026, ce qui inclut les baux signés avant la réforme.

Le texte ne précise pas si les provisions sur charges suivent le même régime que le loyer. Une lecture stricte de l'article L. 145-32-1, qui ne vise que le loyer, conduit à exclure la mensualisation des charges ; ce point n'a pas encore été tranché par la jurisprudence.

Vous êtes locataire :

• Formulez votre demande par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, pour dater sans équivoque le point de départ du délai.
• Réglez tout arriéré de loyer ou de charges non contesté avant de formuler votre demande, sous peine de la voir rejetée.

Vous êtes bailleur :

• Ne refusez pas une demande de mensualisation qui respecte les conditions légales : une clause ou une pratique contraire serait réputée non écrite.
• Vérifiez l'absence d'arriéré non contesté à la date de la demande avant d'organiser le nouveau rythme d'encaissement.

Le dépôt de garantie et les autres garanties sont-ils désormais plafonnés ?

Oui, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. L'article L. 145-40 du Code de commerce, complété par l'article 62 de la loi, plafonne le dépôt de garantie à un trimestre de loyer. Les autres garanties exigées par le bailleur, qu'il s'agisse d'un cautionnement ou d'une garantie bancaire autonome, sont soumises au même plafond d'un trimestre, chacune séparément : un bailleur peut donc cumuler un dépôt de garantie et une autre garantie, pour un total pouvant atteindre six mois de loyer. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du locataire, à la différence du régime antérieur de l'article L. 145-40, qui reste applicable aux sommes excédant deux termes de loyer.

Pour un local loué 30 000 euros de loyer annuel, le dépôt de garantie plafonné représente 7 500 euros, contre un montant parfois équivalent à un an de loyer dans les pratiques antérieures à la réforme.

Le texte ne précise pas la sanction applicable en cas de dépassement de ce plafond. Ni la nullité de la clause, ni sa requalification en clause réputée non écrite, ni une réduction de plein droit au montant plafonné ne sont expressément prévues ; ce point devra être tranché par la jurisprudence à venir.

Vous êtes locataire :

• Comparez le montant total des garanties demandées au plafond légal avant de signer un nouveau bail ou un renouvellement conclu après le 26 mai 2026.
• Signalez par écrit tout dépassement constaté, en réservant vos droits dans l'attente d'une clarification jurisprudentielle sur la sanction applicable.

Vous êtes bailleur :

• Révisez vos modèles de bail pour les mises en location et les renouvellements postérieurs au 26 mai 2026, afin de respecter le plafond d'un trimestre par type de garantie.
• Documentez le motif de chaque garantie exigée, pour limiter le risque de contestation en l'absence de sanction légale définie.

Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du local ou à la fin du bail ?

La loi modifie deux situations distinctes. En cas de vente du local par le bailleur, l'article L. 145-40 du Code de commerce transmet désormais au nouveau bailleur l'obligation de restituer le dépôt de garantie, pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026. Cette règle rompt avec le principe antérieur, selon lequel le dépôt de garantie constituait une créance personnelle du locataire à l'égard du bailleur cédant (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100). Les autres garanties, elles, deviennent caduques de plein droit à la date de la mutation, et le cédant doit en restituer les documents et procéder aux mainlevées correspondantes.

À la fin du bail, pour les remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de trois mois, déduction faite des sommes dont le locataire reste redevable et dûment justifiées. Les autres garanties doivent être levées et restituées dans un délai de six mois. La jurisprudence antérieure conserve toute sa portée sur l'évaluation du préjudice du bailleur : celui-ci n'est pas subordonné à l'exécution effective des travaux de remise en état, et s'apprécie au jour où le juge statue (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502 ; Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228).

Le texte ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de ces délais de restitution, à la différence du régime du bail d'habitation.

Vous êtes locataire :

• Exigez la restitution du dépôt de garantie dans les trois mois suivant la remise des clés, en lui rappelant par écrit son obligation contractuelle.
• Demandez, en cas de vente du local pendant le bail, l'identité du nouveau bailleur tenu à la restitution.

Vous êtes bailleur :

• Chiffrez les sommes retenues sur le dépôt de garantie avec des éléments justificatifs circonstanciés, la charge de la preuve reposant sur vous.
• Organisez, en cas de vente du local, le transfert des sommes versées en garantie avec l'acquéreur dans l'acte de vente, la loi ne réglant pas cette question entre les parties.

Le droit de préférence du locataire change-t-il en cas de vente du local ?

L'article L. 145-46-1 du Code de commerce impose au bailleur qui envisage de vendre un local commercial ou artisanal d'en informer le locataire par lettre recommandée, cette notification valant offre de vente que le locataire peut accepter dans le délai d'un mois. L'article 61 de la loi complète ce texte d'un alinéa qui codifie les mêmes définitions de local commercial et de local artisanal que celles retenues pour la mensualisation, excluant ainsi expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts.

Cette précision met fin à une incertitude que la jurisprudence avait déjà en partie comblée : les locaux à usage industriel, définis comme ceux où « le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant », étaient déjà exclus du droit de préférence (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034), de même que les bureaux à usage non commercial. La loi codifie désormais ces exclusions. La Cour de cassation a précisé que l'exclusion des bureaux s'apprécie au regard de la destination contractuelle du bail, et non de l'activité réellement exercée par le locataire (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.594). Cette précision ne s'applique qu'à compter 26 mai 2026.

Vous êtes locataire :

• Vérifiez la destination contractuelle de votre bail avant d'invoquer le droit de préférence à l'occasion d'une vente projetée par votre bailleur.
• Rapprochez-vous d'un conseil dès réception d'une notification de vente, le délai d'un mois pour vous prononcer étant un délai maximal.

Vous êtes bailleur :

• Notifiez la vente projetée par lettre recommandée avec mention du prix et des conditions, en vous assurant au préalable que le local entre dans le champ du droit de préférence.
• Documentez la destination contractuelle du bail dans l'acte de vente, pour sécuriser l'opération au regard du droit de préférence éventuel du locataire.

Une clause peut-elle plafonner les variations de l'indexation du loyer ?

Oui. L'article L. 145-38-1 du Code de commerce, créé par l'article 62 de la loi et entré en vigueur le 27 mai 2026, autorise les parties à insérer une clause encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer au titre des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce, qu'elle résulte d'une clause d'indexation conventionnelle (article L. 145-39) ou de la révision triennale légale (article L. 145-38). Une clause plafonnant la variation à 2 % par rapport au dernier loyer indexé, par exemple, devient ainsi sécurisée dans les deux cas.

Cette clause déroge à l'ordre public de l'article L. 112-1 du Code monétaire et financier, qui répute non écrite toute clause instaurant une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée entre deux révisions. La jurisprudence antérieure à la réforme exigeait déjà une réciprocité stricte : une clause de variation à la hausse uniquement, sans plancher symétrique à la baisse, était nulle (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681 ; Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-12.345).L'article L. 145-38-1 sécurise désormais les clauses qui limitant les variations de l'indexation ou la révision du loyer à condition qu'elles jouent dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Cette clause ne concerne que les locaux à usage commercial indexés sur l'indice des loyers commerciaux ; elle ne s'étend pas aux locaux à usage artisanal ni aux indexations sur l'indice du coût de la construction.

Vous êtes locataire :

• Négociez une clause plafonnant la révision ou l'indexation symétrique dès la signature ou le renouvellement du bail, pour limiter l'impact d'une forte hausse de l'indice des loyers commerciaux.
• Vérifiez que cette clause proposée joue réellement dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, à défaut de quoi elle resterait nulle.

Vous êtes bailleur :

• Révisez vos clauses d'indexation, de révision existantes qui ne prévoiraient qu'un plancher sans plafond symétrique, pour sécuriser leur application.
• Proposez une clause réciproque plutôt qu'une clause asymétrique, désormais exposée à la nullité.

Tableau récapitulatif des mesures de la réforme

Locaux concernés par la mensualisation, les garanties et le droit de préférence

Les conditions pour suspendre une clause résolutoire ont-elles changé ?

L'article 63 de la loi complète l'article L. 145-41 du Code de commerce, qui permet déjà au juge de suspendre les effets d'une clause résolutoire pour non-paiement de loyer lorsque le locataire obtient des délais de paiement. La loi subordonne désormais cette suspension à deux conditions cumulatives : la capacité du locataire à rembourser sa dette locative, et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'a pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice devenue définitive.

Vous êtes locataire :

• Reprenez le paiement intégral du loyer courant avant la première audience si vous sollicitez une suspension de la clause résolutoire, cette condition étant désormais exigée par le texte.
• Préparez des éléments démontrant votre capacité à rembourser la dette locative avant de saisir le juge.

Vous êtes bailleur :

• Vérifiez, avant l'audience, que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant, cette condition pouvant faire échec à sa demande de suspension.
• Documentez le montant exact de la dette locative pour apprécier la capacité de remboursement invoquée par le locataire.

Les erreurs les plus fréquentes

• Refuser une demande de mensualisation du loyer formée par un locataire à jour de ses paiements, alors que ce droit est d'ordre public.
• Oublier de vérifier la destination contractuelle du bail avant d'invoquer le droit de préférence ou l'exclusion des bureaux et entrepôts.
• Cumuler des garanties dépassant le plafond légal sur un bail conclu ou renouvelé après le 26 mai 2026.
• Négliger d'organiser, dans l'acte de vente, le transfert des sommes versées en garantie entre le bailleur cédant et l'acquéreur.
• Rédiger une clause d'indexation plafonnant la hausse sans prévoir de plancher symétrique à la baisse.
• Saisir le juge d'une demande de suspension de la clause résolutoire sans avoir repris le paiement intégral du loyer courant.
• Appliquer les nouvelles règles de restitution des garanties à des remises de clés antérieures à leur entrée en vigueur.

Questions fréquentes

La mensualisation s'applique-t-elle aux baux signés avant la réforme ?

Oui. L'article L. 145-32-1 du Code de commerce s'applique aux baux éligibles en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026, y compris ceux signés antérieurement.

Le bailleur peut-il exiger un dépôt de garantie supérieur à un trimestre de loyer ?

Non, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 et portant sur un local éligible à la mensualisation. L'article L. 145-40 du Code de commerce plafonne le dépôt de garantie à un trimestre de loyer, et chaque autre garantie au même montant.

Les locaux à usage de bureau bénéficient-ils de ces nouveaux droits ?

Non. Les locaux à usage exclusif de bureau sont expressément exclus de la mensualisation, du plafonnement des garanties et du droit de préférence par la loi du 26 mai 2026.

Un entrepôt est-il concerné par la réforme ?

Non. Les entrepôts sont exclus des définitions de local commercial et de local artisanal retenues par la loi, et donc de l'ensemble des mesures qui s'y réfèrent.

Une clause d'indexation prévoyant seulement un plafond à la hausse est-elle valable ?

Non. La clause doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse pour bénéficier de la sécurité apportée par l'article L. 145-38-1 du Code de commerce ; à défaut, elle reste exposée à la nullité (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681).

Le nouveau propriétaire d'un local doit-il restituer le dépôt de garantie versé à l'ancien bailleur ?

Oui, pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026. L'article L. 145-40 du Code de commerce transfère cette obligation au nouveau bailleur, alors que la jurisprudence antérieure en faisait une créance personnelle à l'égard du cédant.

Que risque le bailleur qui ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai de trois mois ?

Le texte ne prévoit aucune sanction spécifique à ce délai. Le locataire conserve la possibilité de réclamer la restitution par voie judiciaire selon les règles de droit commun.

Conclusion

La loi du 26 mai 2026 redistribue plusieurs rapports de force financiers entre bailleurs et locataires de locaux commerciaux et artisanaux, en excluant délibérément les bureaux, les entrepôts et les activités industrielles de son champ d'application. Cinq textes nouveaux ou modifiés du Code de commerce en résultent, chacun avec sa propre date d'entrée en vigueur, ce qui impose de vérifier au cas par cas l'applicabilité de chaque mesure à un bail donné.

Le locataire gagne des outils de gestion de trésorerie immédiats, mais doit vérifier la destination contractuelle de son bail avant de s'en prévaloir. Le bailleur doit revoir ses modèles de bail et ses pratiques de garantie pour les mises en location et renouvellements à venir, tout en restant attentif aux points que la loi laisse encore sans réponse, notamment la sanction d'un dépassement du plafond des garanties.

Article écrit par Maître Victoire Behaghel, avocat au barreau de Lyon, 141 rue Cuvier.

Sources

• Code de commerce, article L. 145-15
• Code de commerce, article L. 145-32-1
• Code de commerce, article L. 145-38
• Code de commerce, article L. 145-38-1
• Code de commerce, article L. 145-39
• Code de commerce, article L. 145-40
• Code de commerce, article L. 145-41
• Code de commerce, article L. 145-46-1
• Code monétaire et financier, article L. 112-1
• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
• Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.594
• Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-21.228
• Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502
• Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034
• Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-12.345
• Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100
• Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681

Pour approfondir

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