28 septembre 2026 · 2 min de lecture
Une clause d'augmentation forfaitaire du loyer commercial sans plafond ni durée est-elle licite ?
La Cour de cassation a jugé qu'une clause d'augmentation forfaitaire et automatique du loyer, sans limite de durée ni plafond, est réputée non écrite car elle fait échec aux règles légales de révision du loyer dans les baux commerciaux.
Une clause d'augmentation forfaitaire du loyer commercial sans plafond ni durée est-elle licite ?[cite: 4] Décryptage du revirement de la Cour de cassation entre l'arrêt de 2022 et celui du 3 septembre 2026.[cite: 4]
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### 📌 En bref : Ce qu'il faut retenir[cite: 4]
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| Point clé | Analyse juridique |
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| La pratique | Insérer une clause prévoyant une augmentation automatique du loyer commercial (ex : +1,5 % ou +4,5 % par an) pour éviter les variations d'indices.[cite: 4] |
| La position en 2022<br>(Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042) | La Cour de cassation avait admis ce mécanisme en le qualifiant de « bail à paliers » relevant de la liberté contractuelle.[cite: 4] |
| Le revirement de 2026<br>(Cass. 3e civ, 3 septembre 2026, n° 25-14.904) | Dans cet arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation juge qu'une hausse forfaitaire sans durée limitée ni plafond est une révision illicite.[cite: 4] |
| La sanction | La clause est réputée non écrite (imprescriptible).[cite: 4] Le locataire peut exiger le remboursement des hausses indues sur 5 ans.[cite: 4] |
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### 1. L'arrêt du 22 juin 2022 : La tentation du "bail à paliers" forfaitaire[cite: 4]
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Pendant plusieurs années, de nombreux bailleurs ont cherché à s'affranchir de la fluctuation des indices officiels (ILC ou ILAT) en insérant dans les baux commerciaux des clauses d'augmentation annuelle fixes, exprimées en pourcentage.[cite: 4]
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Par un arrêt remarqué du 22 juin 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-16.042), la Cour de cassation avait rejeté la contestation d'un locataire opposé à une augmentation forfaitaire de +4,5 % par an.[cite: 4]
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A l'époque, la Haute juridiction avait considéré que :[cite: 4]
* La hausse convenue ne se référait à aucun indice économique extérieur.[cite: 4]
* Les parties avaient librement fixé un échelonnement du prix initial du bail.[cite: 4] La Cour d’appel de Douai avait justement qualifié cette augmentation de bail à paliers.[cite: 4]
* Cette fixation du loyer initial relevait de la liberté contractuelle et ne violait pas le statut des baux commerciaux.[cite: 4]
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Cette décision avait incité de nombreux rédacteurs de baux à généraliser les clauses de revalorisation forfaitaire, pensant avoir trouvé une parade légale pour imposer des augmentations régulières sans subir les aléas de l'indexation.[cite: 4]
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### 2. L'arrêt du 3 septembre 2026 : Le coup d'arrêt de la Cour de cassation[cite: 4]
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Par une décision de principe d'une importance capitale rendue le 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-14.904, publié au Bulletin), la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue opérer un cadrage strict et salutaire.[cite: 4]
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*Les faits de l'affaire*[cite: 4]
Un bail commercial stipulait qu'à compter de la troisième année, le loyer serait augmenté automatiquement chaque 1er janvier de 1,5 % par an, et ce sans aucune limite de durée ni plafond.[cite: 4] La société locataire a assigné le bailleur pour voir déclarer cette clause réputée non écrite et obtenir la restitution des sommes versées au titre de ces augmentations.[cite: 4] La Cour d'appel de Lyon avait débouté le locataire en se fondant sur la jurisprudence de 2022.[cite: 4]
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*La solution retenue*[cite: 4]
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et pose une frontière hermétique entre deux mécanismes juridiques :[cite: 4]
* Le véritable bail à paliers (licite) dont elle donne une définition stricte : il fixe dès la signature du contrat des loyers échelonnés applicables à des dates déterminées, mais obligatoirement pour une durée définie et dans la limite d'un plafond connu d'avance.[cite: 4]
* La clause d'augmentation forfaitaire perpétuelle (illicite) : une clause prévoyant une hausse automatique en pourcentage, sans terme ni plafond, ne participe pas à la fixation du prix initial.[cite: 4] Elle s'analyse en réalité comme une révision automatique du loyer organisée à la seule hausse.[cite: 4]
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*Le fondement juridique :* En organisant une hausse automatique et perpétuelle sans respecter le jeu des révisions légales et des indices d'ordre public, la clause fait échec aux articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce.[cite: 4] En application de l'article L. 145-15, elle est réputée non écrite.[cite: 4]
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### 3. Tableau comparatif : L'évolution de la jurisprudence (2022 vs 2026)[cite: 4]
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| Critère d'analyse | Arrêt du 22 juin 2022 (n° 21-16.042) | Arrêt du 3 septembre 2026 (n° 25-14.904) |
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| Clause examinée | Augmentation forfaitaire de +4,5 % / an[cite: 4] | Augmentation forfaitaire de +1,5 % / an[cite: 4] |
| Encadrement temporel | Non précisé[cite: 4] | Aucun plafond, ni terme fixe[cite: 4] |
| Qualification retenue | Clause de fixation initiale du loyer du bail[cite: 4] | Clause organisant la révision automatique à la seule hausse[cite: 4] |
| Respect de l'ordre public | Jugé conforme à la liberté contractuelle[cite: 4] | Violation des articles L. 145-37 à L. 145-39 qui sont d’ordre public[cite: 4] |
| Sanction juridique | Valide (maintien de la hausse)[cite: 4] | Réputée non écrite (annulation rétroactive)[cite: 4] |
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### 4. L'imprescriptibilité du "réputé non écrit", l'arme fatale du locataire[cite: 4]
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C'est l'un des aspects les plus redoutables de cette décision pour les bailleurs.[cite: 4] En jugeant que la clause d'augmentation forfaitaire sans plafond viole les dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux, la Cour de cassation confirme que la sanction applicable est le réputé non écrit (article L. 145-15 du Code de commerce).[cite: 4]
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**Qu'est-ce que cela change en pratique ?**[cite: 4]
* Aucune prescription pour agir : Contrairement aux actions en révision classique soumises à la prescription biennale de 2 ans (art. L. 145-60), l'action visant à faire déclarer une clause réputée non écrite est imprescriptible.[cite: 4] Le locataire peut la soulever à tout moment pendant toute la durée du bail, y compris lors de son renouvellement.[cite: 4]
* Une rétroactivité totale : La clause est censée n'avoir jamais existé.[cite: 4]
* La règle des 5 ans pour le remboursement : Si l'action en annulation de la clause ne se périt pas par le temps, la demande en restitution des sommes versées en trop (action en répétition de l'indu) est quant à elle soumise à la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil).[cite: 4] Le locataire pourra donc récupérer l'intégralité des augmentations indues payées au cours des 5 années précédant sa demande.[cite: 4]
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### 5. Exemple concret : Quel impact financier pour un locataire ?[cite: 4]
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Prenons l'exemple d'un bail commercial signé avec un loyer annuel initial de 50 000 € HT, comportant une clause d'augmentation forfaitaire de +2 % par an, sans plafond ni durée définie.[cite: 4]
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**Le calcul sur 5 ans d'exécution :**[cite: 4]
* Année 1 : 50 000 €[cite: 4]
* Année 2 : 51 000 € (+1 000 €)[cite: 4]
* Année 3 : 52 020 € (+1 020 €)[cite: 4]
* Année 4 : 53 060 € (+1 040 €)[cite: 4]
* Année 5 : 54 121 € (+1 061 €)[cite: 4]
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*Total des loyers payés sur 5 ans : 260 201 € HT*[cite: 4]
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**L'application du réputé non écrit de la clause organisant cette révision automatique à la seule hausse (Arrêt du 3 septembre 2026) :**[cite: 4]
* La clause étant réputée n'avoir jamais existé, le loyer légalement dû est resté bloqué à son niveau initial de 50 000 € HT / an (soit 250 000 € sur 5 ans).[cite: 4]
* Créance de remboursement du locataire = 260 201 € - 250 000 € = 10 201 € HT[cite: 4]
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Le locataire est donc en droit d'exiger immédiatement la restitution de 10 201 € HT au titre des trop-perçus sur les 5 dernières années.[cite: 4]
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### 5. Que faire en pratique ? (Conseils aux praticiens et entreprises)[cite: 4]
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**Vous êtes locataire commercial :**[cite: 4]
* Examinez la clause de révision de votre bail : si votre contrat prévoit une revalorisation annuelle en pourcentage (ex : +2 % ou +3 %) sans date de fin ni plafond global, cette clause est illicite.[cite: 4]
* Soulevez l'imprescriptibilité : l'action visant à faire réputer non écrite une telle clause n'est soumise à aucun délai de prescription.[cite: 4] vous pouvez la contester à tout moment, même après de nombreuses années d'exécution.[cite: 4]
* Réclamez vos trop-perçus : l'action en répétition de l'indu vous permet de remonter 5 ans en arrière (article 2224 du Code civil) pour obtenir le remboursement des hausses appliquées à tort.[cite: 4]
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**Vous êtes bailleur commercial :**[cite: 4]
* Auditez vos baux en cours : cessez immédiatement d'appliquer des révisions forfaitaires perpétuelles pour éviter d'aggraver la créance de restitution du locataire.[cite: 4]
* Sécurisez la rédaction de vos futurs baux : si vous souhaitez recourir à un bail à paliers, vous devez impérativement limiter la hausse dans le temps (ex : uniquement sur les 3 premières années) et fixer le montant plafond dès la signature du contrat.[cite: 4] Pour le reste de la durée du bail, privilégiez une clause d'indexation classique alignée sur l'ILC ou l'ILAT.[cite: 4]
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### 6. Foire Aux Questions (FAQ)[cite: 4]
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**Une clause d'augmentation forfaitaire du loyer est-elle désormais totalement interdite ?**[cite: 4]
Non.[cite: 4] La Cour de cassation ne condamne pas le principe du bail à paliers.[cite: 4] L'augmentation forfaitaire reste valable si elle est strictement encadrée dans le temps (durée définie) et plafonnée dès l'origine dans le contrat.[cite: 4] Seules les hausses automatiques perpétuelles et sans plafond sont annulées.[cite: 4]
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**Quel est le délai de prescription pour contester une augmentation forfaitaire illicite ?**[cite: 4]
L'action pour faire déclarer la clause réputée non écrite est imprescriptible.[cite: 4] En revanche, l'action financière visant à obtenir le remboursement des loyers trop-perçus se prescrit par 5 ans à compter de chaque paiement indu (article 2224 du Code civil).[cite: 4]
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**Quelle est la différence entre une clause d'indexation et une augmentation forfaitaire ?**[cite: 4]
La clause d'indexation varie en fonction d'un indice économique officiel externe (ex : ILC ou ILAT) qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse.[cite: 4] L'augmentation forfaitaire applique un pourcentage fixe prédéterminé (ex : +2 %/an) indépendant de la conjoncture économique et fonctionnant à la seule hausse.[cite: 4]
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**La nullité de la clause d'augmentation forfaitaire entraîne-t-elle l'annulation de tout le bail ?**[cite: 4]
Non.[cite: 4] Seule la clause de révision forfaitaire est réputée non écrite.[cite: 4] Le reste du contrat de bail commercial demeure parfaitement valide, et le loyer est rétabli à son montant initial hors augmentation.[cite: 4]
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