9 octobre 2026 · 5 min de lecture

Le locataire commercial doit-il payer les frais d'agence inclus dans le prix de vente notifié ?

La Cour de cassation précise que les honoraires d'agent immobilier inclus dans le prix de vente notifié au locataire dans le cadre de son droit de préemption ne sont pas à sa charge et doivent lui être restitués s'il les a payés.

Jurisprudence

Lorsqu'un propriétaire vend un local commercial, le locataire en place bénéficie d'un droit de préemption légal (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Très souvent, l'offre de vente notifiée par le bailleur inclut dans le prix global la commission d'une agence immobilière chargée du mandat.

Le locataire est-il tenu de régler ces frais d'agence ? Que se passe-t-il s'il a déjà versé cette somme en pensant ne pas avoir le choix ?

Par un arrêt publié au Bulletin le 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-14.711), la Cour de cassation apporte une réponse protectrice pour les commerçants et précise les conditions de remboursement des sommes indûment versées.

En bref : ce qu'il faut retenir

Question clé	Règle juridique et jurisprudence
Le locataire doit-il payer la commission d'agence ?	Non. La vente découlant de la loi, aucun intermédiaire n'est nécessaire (Cass. 3e civ., 28 juin 2018).
La mention des honoraires rend-elle l'offre nulle ?	Non. La mention des frais n'annule pas l'offre si le locataire peut purger au prix net vendeur (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021).
Peut-on demander le remboursement des frais payés ?	Oui. Le locataire a droit à la restitution sur le fondement de la répétition de l'indu (art. 1302 C. civ.).
Le paiement « en connaissance de cause » bloque-t-il l'action ?	Non. La Cour de cassation juge que le paiement peut être réclamé « peu important la connaissance du caractère indu » (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026).
Délai pour agir en restitution	5 ans à compter de la date du paiement indu (art. 2224 C. civ.).

1. Droit de préemption et frais d'agence : un principe établi depuis 2018

En vertu de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au locataire une offre de vente indiquant le prix et les conditions projetées.

Depuis un arrêt remarqué du 28 juin 2018 (n° 17-14.605), la Cour de cassation retient que les honoraires de négociation d'un agent immobilier ne peuvent pas être imposés au locataire acquéreur. L'exercice du droit de préemption résultant de la loi, l'intervention de l'agent immobilier n'est ni nécessaire ni utile pour réaliser la vente à l'égard du preneur.

2. La mention des frais dans la notification : confirmation de la validité de l'offre

Une question fréquente se pose en pratique : la présence des frais d'agence dans la lettre de notification reçue par le locataire invalide-t-elle l'offre de vente dans son ensemble ?

Par cet arrêt du 1er octobre 2026, la troisième chambre civile confirme sa jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-17.799) :

Pas de nullité automatique. La seule mention du montant des honoraires en sus du prix principal n'est pas une cause de nullité de la notification.
Absence de confusion. Si le décompte est clair, le locataire est réputé savoir qu'il n'a pas à supporter cette charge et peut valablement accepter l'offre en ne retenant que le prix principal (« net vendeur »).

3. L'apport majeur de l'arrêt du 1er octobre 2026 : la restitution de l'indu garantie

Dans l'affaire jugée le 1er octobre 2026 (pourvoi n° 25-14.711), un locataire commercial avait préempté son local et payé l'intégralité du prix demandé, incluant 78 660 € de frais d'agence. Réalisant ultérieurement que ces frais n'étaient pas dus, il a assigné les bailleresses en restitution.

La Cour d'appel de Paris avait rejeté sa demande, estimant que le locataire avait accepté le prix en toute connaissance de cause et avait ainsi consenti à une dérogation contractuelle.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel au visa des articles L. 145-46-1 du Code de commerce et 1302 du Code civil :

Ce que retient la Haute Juridiction. Tout paiement suppose une dette. Dès lors que la preuve de l'absence de dette est rapportée, le locataire est en droit d'obtenir la restitution des sommes versées, peu important qu'il ait eu connaissance du caractère indu de son paiement au moment de la signature.

Il est donc désormais exclu pour un bailleur d'opposer au locataire une prétendue « renonciation tacite » ou un « accord de volonté » au motif que le locataire a régularisé l'acte notarié sans émettre de réserve préalable.

4. Ce que cela change en pratique pour les parties

Pour les bailleurs et les notaires

Rédigez des notifications claires. Pour éviter tout litige ou action en restitution ultérieure, indiquez distinctement le prix net vendeur exigé du locataire commercial, séparé des éventuels honoraires d'agence dus uniquement en cas de vente à un tiers.

Pour les locataires commerciaux

Purgez au prix hors commission. Lors de l'exercice de votre droit de préemption, vous pouvez notifier votre acceptation au prix net vendeur.
Agissez en remboursement si vous avez déjà payé. Si vous avez versé des frais d'agence lors d'une acquisition récente, vous disposez d'un délai de 5 ans à compter du paiement (article 2224 du Code civil) pour introduire une action en répétition de l'indu et récupérer ces sommes.

FAQ

Quel est le délai pour demander le remboursement des frais d'agence payés à tort ?

L'action en restitution des honoraires indûment versés est une action en répétition de l'indu (article 1302 du Code civil), soumise à la prescription quinquennale de 5 ans (article 2224 du Code civil), à compter du jour du paiement.

Le bailleur peut-il refuser de vendre au locataire si ce dernier refuse de payer la commission d'agence ?

Non. Si le locataire accepte l'offre au prix net vendeur dans le délai d'un mois, la vente est parfaite. Le bailleur ne peut pas conditionner la cession au paiement d'une commission d'intermédiaire.

Pour approfondir

Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-14.711.

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