Vous avez peut-être entendu parler du plafond à 3,5% : une mesure gouvernementale de 2022 limitant la hausse de l'indice des loyers commerciaux (ILC) à 3,5% par an pour les PME.
Bonne nouvelle pour les locataires, a priori. Mais ce plafond s'applique-t-il à la révision triennale légale ? La réponse divise. Voici pourquoi, selon moi, il faut répondre par l'affirmative.
D'abord, de quoi parle-t-on ?
La loi du 16 août 2022, adoptée en pleine période d'inflation, a instauré temporairement ce plafond du loyer du bail commercial à 3,5% pour les PME. Cette mesure a ensuite été prolongée jusqu'au 1er trimestre 2024.
L'objectif était clair : protéger les petits commerçants et artisans d'une explosion de leurs charges locatives dans un contexte économique exceptionnel.
Mais voilà le problème : la loi parle de "révision du loyer" sans préciser de quel type de révision il s'agit, ce qui a ouvert un débat entre praticiens.
Deux mécanismes qu'il faut distinguer
Il faut d'abord comprendre comment fonctionne la révision du loyer commercial.
L'indexation annuelle (clause d'échelle mobile) est une révision automatique, prévue contractuellement dans votre bail, qui ajuste votre loyer chaque année en fonction de l'évolution de l'ILC. L’application de ce plafond à 3,5% à cette indexation annuelle ne fait aucun doute.
Pour plus de précisions, c’est ici.
La révision triennale légale est une procédure différente : elle doit être demandée par l'une des parties, respecter des délais stricts, et prend effet pour une nouvelle période. Sa mécanique repose sur un principe simple : la hausse ou la baisse du loyer révisé ne peut pas excéder la variation de l'ILC intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Pour plus de précision, c’est ici.
Pourquoi le plafond à 3,5% s'applique selon moi à la révision triennale ?
La clé du débat est là : les deux textes reposent exactement sur les mêmes termes.
L'article L.145-38 du Code de commerce dit que la révision triennale ne peut excéder "la variation de l'ILC". La loi du 16 août 2022 dit que "la variation de l'ILC" prise en compte pour la révision du loyer des PME ne peut excéder 3,5%.
Les deux textes parlent de la même chose : la variation de l'ILC. Il n'est donc pas nécessaire de modifier l'article L.145-38 pour lui rendre applicable le plafond, la loi de 2022 se contente d'en préciser une modalité de calcul pour certains preneurs sur une période donnée. Elle ne déroge pas à l'article L.145-38, elle s'y superpose naturellement.
C'est d'ailleurs la position qu'a retenue le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 3 mai 2024, en estimant qu'il est "possible d'appliquer la variation de l'indice par année et de la limiter à 3,5% sur la ou les périodes retenues par la loi".
Ce que ça change pour vous concrètement
Si vous êtes une PME et que votre bailleur vous notifie une demande de révision triennale portant sur une période où l'ILC était plafonné, le calcul du nouveau loyer doit intégrer ce plafond. Concrètement, pour les trimestres compris entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, la variation annuelle de l'ILC prise en compte ne peut dépasser 3,5%, même si l'indice a davantage progressé sur cette période.
Et le gain peut être significatif : sur cette période, l'ILC a parfois progressé de plus de 6% en glissement annuel. Sans le plafond, votre loyer révisé aurait pu bondir bien au-delà de ce que la loi autorise pour une PME.
Piège
Certains bailleurs, s'appuyant sur l'ambiguïté de la rédaction de la loi, pourraient refuser d'appliquer le plafond à votre révision triennale. Ne laissez pas passer un calcul que vous n'avez pas vérifié : l'enjeu financier sur trois ans peut être considérable.
Conseil
Si vous avez reçu ou anticipé une demande de révision triennale, faites vérifier le calcul proposé par votre bailleur avant toute acceptation. La jurisprudence commence à se former en faveur des locataires PME, mais chaque dossier mérite une analyse précise.
