Vous êtes locataire d'un local commercial depuis plusieurs années. Votre bailleur vous contacte et vous annonce que votre loyer va augmenter. Il vous parle de "révision triennale". Vous pensez peut-être que c'est automatique, inévitable.
Ce n'est pas aussi simple que ça.
Qu'est-ce que la révision triennale ?
Le Code de commerce prévoit que le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans, à la demande de l'une ou l'autre des parties, que ce soit le bailleur ou le locataire (Articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce).
Attention au mot "peut" : la révision n'est jamais automatique. Elle doit être demandée, et cette demande obéit à des règles très précises.
Le délai : pas avant trois ans
La demande ne peut être formée qu'à l'issue d'un délai minimal de trois ans. Ce délai court à compter :
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de la date d'entrée en jouissance du locataire pour la première révision,
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ou du jour où le loyer précédemment révisé est devenu applicable pour les révisions suivantes.
Ce délai est un délai d'attente strict. La Cour de cassation l'a confirmé à plusieurs reprises : une demande faite ne serait-ce qu'un mois avant l'échéance est irrecevable.
La forme : à ne pas négliger !
La demande de révision doit obligatoirement être faite :
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par acte de commissaire de justice (huissier de justice),
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ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Une lettre simple ne suffit pas. Un email non plus.
Et ce n'est pas tout : la demande doit obligatoirement mentionner le montant du loyer demandé ou offert, à peine de nullité (Article R.145-20). Sans ce chiffre, la demande est invalide, même si elle respecte les délais et la forme.
Ce qui se passe ensuite
La demande de révision ne rend pas le nouveau loyer immédiatement exigible. Elle doit être acceptée par l'autre partie, ou à défaut d'accord, le loyer révisé sera fixé par le juge des loyers commerciaux.
Tant qu'il n'y a pas d'accord ou de décision de justice, le locataire continue à payer l'ancien loyer. Le bailleur ne peut pas exiger unilatéralement le paiement du nouveau montant ni activer la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement de la différence.
Le plafonnement : une protection importante pour le locataire
Même lorsque la révision est valablement engagée, elle n'est pas sans limite. En l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la variation du loyer révisé ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence (ILC ou ILAT selon votre activité) depuis la dernière fixation du loyer.
Autrement dit, le bailleur ne peut pas profiter d'une révision triennale pour aligner votre loyer sur les prix du marché si la commercialité du secteur n'a pas évolué de manière significative.
Piège
Certains bailleurs notifient une demande de révision sans respecter les formes requises, ou avant l'expiration du délai de trois ans. Une telle demande est nulle et sans effet. Ne vous laissez pas impressionner par une simple lettre ou un appel téléphonique.
Conseil
Si vous recevez une demande de révision de loyer, ne la laissez pas sans réponse et ne vous précipitez pas à accepter le montant proposé. Faites vérifier la régularité de la demande et évaluez si le montant réclamé correspond bien à ce que la loi autorise.
