Vous êtes en train de négocier votre bail commercial. Parmi les nombreuses clauses qu'il contient, l'une d'elles mérite toute votre attention : la clause d'indexation, aussi appelée clause d'échelle mobile.
C'est elle qui va déterminer comment votre loyer va évoluer chaque année. Et contrairement à ce que l'on pourrait croire, elle ne joue pas toujours en votre défaveur.
Qu’est-ce que c’est exactement ?
La clause d'indexation est une clause contractuelle qui prévoit que votre loyer sera automatiquement ajusté chaque année en fonction de l'évolution d'un indice publié par l'INSEE.
Pour un bail commercial, cet indice est en principe :
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l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerçants et artisans,
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l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les activités de bureau, de stockage ou les professions libérales.
L'ancien indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Elle s'applique automatiquement, sans que personne n'ait à la demander
C'est le point essentiel à retenir : la clause d'indexation joue de plein droit, aux dates prévues dans votre bail, sans formalité particulière. Ni votre bailleur ni vous n'avez besoin d'envoyer un courrier ou de faire une quelconque démarche.
Concrètement, si votre bail prévoit une révision chaque année à la date anniversaire du contrat, votre loyer est automatiquement ajusté à cette date en fonction de l'évolution de l'indice.
Ce qui signifie aussi que si l'indice baisse, votre loyer peut théoriquement baisser. Et si votre bailleur ne vous a pas réclamé les ajustements pendant plusieurs années, il peut le faire rétroactivement, dans la limite de la prescription de cinq ans.
Comment se calcule votre loyer indexé ?
La formule est la suivante :
Loyer révisé = Loyer en cours × (Indice de comparaison ÷ Indice de base)
L'indice de base est le dernier indice publié à la date de prise d'effet de votre bail — et non l'indice du trimestre en cours, car ce dernier n'est publié par l'INSEE que plusieurs mois après la fin du trimestre concerné. L'indice de comparaison est celui du même trimestre de l'année suivante.
Exemple concret
Votre bail prend effet le 1er juillet 2022 pour un loyer mensuel de 1 667€ (soit 20 000€ annuels), indexé sur l'ILC. Le dernier indice publié à cette date est celui du 1er trimestre 2022, soit 120,61.
Au 1er juillet 2023 : l'indice de comparaison est celui du 1er trimestre 2023, soit 128,68.
Loyer révisé = 20 000 × (128,68 ÷ 120,61) = 21 338€
Soit une hausse de +6,69% en un an, directement liée à la période inflationniste de 2022-2023.
C'est précisément pour cette raison que le législateur a instauré un plafond à 3,5% pour les PME sur cette période, pour plus de détails, c’est ici.
Ce que votre bailleur ne peut pas faire
La clause d'indexation encadre strictement l'évolution de votre loyer. Votre bailleur ne peut pas :
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Appliquer une hausse supérieure à ce que permet l'évolution de l'indice,
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Décider unilatéralement de suspendre la clause pour mieux la réactiver plus tard à son avantage,
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Prévoir contractuellement que la révision ne jouera qu'à la hausse — une telle clause serait réputée non écrite.
Piège
Ne confondez pas la clause d'indexation avec la révision triennale légale. Ce sont deux mécanismes distincts qui peuvent coexister dans votre bail. La clause d'indexation ajuste votre loyer automatiquement chaque année. La révision triennale, elle, doit être demandée et obéit à des règles de forme strictes.
Pour plus de précisions sur la révision triennale, c’est ici.
Conseil
Relisez attentivement la clause d'indexation de votre bail : quel indice est prévu ? À quelle date joue-t-elle ? Sur quelle base est calculé l'indice de référence ? Ces détails ont une incidence directe sur le montant que vous paierez chaque année. En cas de doute, faites relire cette clause par un professionnel.
