Votre bailleur a accepté votre demande de renouvellement de bail mais sollicite un loyer renouvelé déplafonné.
Malgré plusieurs échanges, vous ne parvenez pas à trouver un accord.
Vous allez donc devoir saisir le juge des loyers commerciaux, seul compétent pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé.
Le délai de prescription :
En matière de baux commerciaux, le délai de prescription classique est de deux (2) ans.
Une demande de renouvellement de bail mentionne toujours la date de prise d’effet du bail.
Donc :
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Si le bailleur accepte le renouvellement du bail avant la date de prise d’effet du nouveau bail précisée dans l’acte de renouvellement de bail, alors c’est à compter de cette date que le délai de deux (2) ans commencera à courir.
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Si la date d’acceptation par le bailleur ou la date du délai de trois (3) mois prévu par l’article L.145-10 sont postérieures à la date de prise d’effet du nouveau bail, alors c’est à compter de l’une de ces dates que le délai de deux (2) ans commencera à courir.
Les parties au bail ont donc deux (2) ans pour saisir le Juge des loyers commerciaux afin qu’il fixe le loyer du bail renouvelé.
Comment se déroule la procédure ?
Il convient de distinguer trois (3) phases :
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La procédure en désignation d’un expert judiciaire (1)
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L’expertise judiciaire (2)
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La procédure en ouverture de rapport (3)
1 - La procédure en désignation d’un expert judiciaire
Très souvent, le juge ne disposera pas d’informations, données suffisantes pour fixer le loyer.
Il désignera donc un expert judiciaire qui sera chargé de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Tout d’abord, la partie (locataire ou bailleur) qui souhaite voir le loyer fixer doit notifier par lettre recommandée avec accusé de réception un acte dénommé « mémoire en demande ».
C’est ce mémoire qui va venir interrompre le délai de prescription de deux (2) ans.
Ensuite, il faudra attendre un (1) mois à compter de la date de réception du mémoire par son destinataire pour saisir le Juge par voie d’assignation.
Si ce délai d’un (1) mois n’est pas respecté entre le mémoire en demande et l’assignation, la demande de fixation du loyer sera jugée irrecevable.
Pour obtenir une date d’audience, après expiration du délai d’un (1) mois, il faut transmettre au greffe une copie du mémoire, de la notification par RAR, des pièces.
Une fois la date obtenue, il suffira d’assigner la partie adverse en précisant la date et l’heure de l’audience. Cette assignation a principalement pour objet de convoquer les parties à l’audience.
Lors de la première audience, le juge va vérifier si l’affaire est en état d’être plaidée : est-ce qu’il y a eu plusieurs mémoires échangés ? Est-ce que tous les arguments des parties ont été développés ?
Si ce n’est pas le cas, le juge procédera au renvoi de l’affaire à une date ultérieure puis fixera une audience de plaidoiries.
La décision qui sera rendue précisera le nom de l’expert.
2 - L’expertise judiciaire
Les parties prendront attache avec l’expert et lui transmettront leurs pièces et mémoires afin qu’il fixe un rendez-vous sur les lieux.
Lors de cette réunion d’expertise, l’expert rappellera sa mission, entendra les parties, visitera les lieux, prendra éventuellement des mesures, sollicitera la communication de pièces complémentaires.
Il rendra ensuite un pré-rapport.
Les parties pourront lui faire part d’éléments, arguments, données complémentaires au moyen de dire tout au long des opérations d’expertise.
Après avoir reçu les dires des parties, il déposera son rapport définitif dans lequel il aura nécessairement répondu aux interrogations et remarques des parties.
A ce stade, soit les parties parviennent à transiger, soit la procédure se poursuit.
3 - La procédure en ouverture de rapport
Une fois le rapport déposé, le greffe convoquera les parties à une date d’audience.
Les parties échangeront à nouveau des mémoires puis l’affaire sera plaidée et le loyer fixé.
Chacune des parties pourra interjeter appel de la décision fixant le loyer.
Mon conseil
Sauf exception particulière, c’est le bailleur qui a tout intérêt à voir fixer le loyer.
En effet, à défaut d’action de ce dernier dans le délai de deux (2) ans, le bail sera renouvelé aux mêmes charges et conditions, mais surtout le loyer restera identique à l’ancien loyer.
Donc, en tant que locataire, je ne peux que vous conseiller de laisser le bailleur prendre l’initiative de la procédure !
Attention toutefois, chaque situation est unique et nécessite une analyse précise avant de prendre une décision stratégique.
