La méthode hôtelière

Cette méthode est un outil de valorisation des loyers hôteliers. C’est par cette méthode que l’on peut évaluer la valeur locative d’un hôtel (= loyer). 

Les modalités de sa mise en œuvre sont les suivantes : 

1. Détermination d’une recette annuelle « hébergement » théorique ;

2. Déduction des commissions versées par l’exploitant aux OTA (Online Tourism Agency) ; 

3. Application d’un taux d’occupation à cette recette hébergement ;

4. Application d’un taux de recette qui permet de rémunérer le bailleur ; 

5. Ajout des autres recettes correspondant aux autres services proposés par l’exploitant (spa, restauration, séminaires, conférences …) après y avoir appliqué un taux de recette propre ; 

6. Enfin, si nécessaire, appliquer les correctifs en cas de clauses exorbitantes de droit commun en fonction de la partie (bailleur/preneur) qu’elle favorise.
   

1 - Détermination d’une recette annuelle « hébergement » théorique 

Il ne faut plus se fonder sur le prix des chambres affichés par l’exploitant mais sur le prix praticable ou applicable.

Ce prix est déterminé : 

• Par transposition d’éléments connus du marché (paramètres comparables analysés en termes de prix moyens pratiqués) ; 

• A partie de sources documentaires qui sont mises à disposition des experts immobiliers. 

En pratique, l’expert va rechercher dans des bases de données (KPMG, In Extenso, Olakal) les prix qui sont pratiqués par des établissements hôteliers comparables à celui sous expertise : même catégorie, même situation géographique … 

Et ainsi, extraire un prix moyen praticable HT sur une années d’exploitation qu’il conviendra de multiplier par le nombre de chambres exploitées par le locataire hôtelier. 

Difficultés 

Les bases de données ne sont pas harmonisées sous une même norme. 

Certaines tiennent compte du nombre d’étoiles, d’autres vont classer les hôtels en fonction de leur qualité d’accueil (standard, luxe, palace…)

Certaines études ne tiennent pas compte des spécificités de chaque région. A Paris et dans les grandes villes de provinces, il est indispensable de différencier les arrondissements. 

Les sources des opérateurs sont particulièrement obscures et impossible à contrôler. 

2 - Déduction des commissions versées par l’exploitant aux OTA (Online Tourism/TRAVEL Agency)

Les hôteliers sont désormais obligés de passer par des OTA tels que Booking.com, Expedia, Hotel.com … qui prélèvent sur l’exploitant de fortes commissions. 

Il est donc parfaitement normal que ces commissions soient déduites de la recette théorique hébergement. 

Soit c’est le coût réel des commissions versées, s’il est connu, qui est déduit, soit c’est un pourcentage qui est appliqué à cette recette théorique hébergement. 

3 - Application d’un taux d’occupation à cette recette hébergement 

Le taux d’occupation correspond à un coefficient d’hébergement fixé pour l’hôtel expertisé en fonction de la fréquentation des hôtels avoisinants comparables. 

Encore une fois, les experts vont de nouveau recueillir les taux d’occupation des hôtels comparables issues des bases de données à leur disposition. 

Difficultés 

Les bases de données ne sont pas uniformisées au niveau national. Il y a de grandes disparités entre les opérateurs. (§1)

4 - Application d’un taux de recette qui permet de rémunérer le bailleur 

Ce taux de recette (ou de prélèvement ou d’effort) permet de rémunérer le bailleur en fonction de son apport à la réalisation du chiffre d’affaires. 

En d’autres termes, plus l’immobilier joue une très grande part dans la réalisation du chiffre d’affaires du locataire exploitant, plus ce taux sera élevé. 

Si au contraire, l’exploitant propose de très nombreux services complémentaires ne dépendant pas du bâti et qu’il réalise son chiffre d’affaires grâce à ses services, alors le taux de prélèvement du bailleur sera moindre. 

La Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise (CEICE) près la Cour d’appel de Paris prévoit une fourchette des taux de recette comme suit : 

• 21 à 25 % : Pour les hôtels en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité́́, éloignée du centre-ville), pratiquement sans services autres apportés (hôtels sans étoile et 1 et 2 étoiles) que le logement. 

• 18 à 21 % : Pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées. 

• 15 à 18 % : Pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie. 

• 12 à 15% : Pour un hôtel 5étoiles. 

Difficultés 

Depuis déjà quelques années, la fourchette des taux de recette est critiquée par les praticiens. Certains considèrent que l’application de ces taux entrainerait une augmentation pouvant varier de 10 à 15% du montant du loyer. 

L’IFEI (Institut français de l’expertise immobilière) a donc proposé, parmi d’autres préconisations, une nouvelle fourchette de taux d’effort en souhaitant distinguer les hôtels de petite taille, les hôtels situés en région hors Île de France ou hors localisations touristiques exceptionnelles. 

Néanmoins, aucun consensus entre experts n’a pu être trouvé à ce jour. 

5 - Ajout des autres recettes correspondant aux autres services proposés par l’exploitant (spa, restauration, séminaires, conférences …) après y avoir appliqué un taux de recette propre 

Désormais, les recettes dites annexes qui différent de la recette hébergement doivent être inclues dans la valeur locative d’un hôtel dès lors qu’elles correspondent à la mise à disposition d’une surface donnée. 

Ainsi, il convient d’appliquer un taux de prélèvement sur les chiffres d’affaires complémentaires réalisés par l’hôtelier grâce à une salle de petit déjeuner, un spa, des salles de réception ou de places de parking. 

Naturellement, plus le travail de l’exploitant sera important moins le bailleur sera rémunéré. 

Par exemple, il est d’usage de retenir un taux de prélèvement sur les recettes petits déjeuners de maximum 10% et de 50% pour la mise à disposition d’un parking. 

Difficultés

La recette annexe doit être calculée de manière normative et non basée sur le chiffre d’affaires du locataire. 

Il conviendra donc de prendre en compte un prix affiché pour le service, lui attribuer un taux d’occupation et enfin un taux d’effort personnalisé. 

6 - Enfin, si nécessaire, appliquer les correctifs en cas de clauses exorbitantes de droit commun en fonction de la partie (bailleur/preneur) qu’elle favorise

La valeur locative doit être ajustée lorsque le bail impose au preneur des charges et conditions exorbitantes de droit commun. 

Par exemple, si l’impôt foncier est mis à la charge du preneur, son coût sera déduit de la valeur locative.