Le bail dérogatoire

Vous avez créé un concept de restauration, de vente de vêtements ou sur tout autre sujet. 

Vous avez besoin d’un local pour l’exploiter, mais le bail commercial 3, 6, 9 vous effraie. 

Il existe une solution : le bail dérogatoire. 

Il est défini par l’article L.145-5 du Code de commerce : 

« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Caractéristiques principales de ce contrat de bail : 

• Dérogation au statut des baux commerciaux,

• Durée maximale effective de moins de 3 ans, 

• Obligation de réaliser un constat d’entrée dans les lieux qui doit être annexé au contrat,

• Obligation de réaliser un constat lors de la restitution des lieux. 

C’est un contrat particulièrement attrayant à la fois pour le locataire et le bailleur. 

Pour le locataire 

• Possibilité de tester son produit, service … sans s’engager sur une durée minimale de 3 ans. 

Le bail peut être plus court : 6 mois, 1 an … 

• Dérogation au statut donc les clauses et conditions du bail peuvent faire l’objet d’une vraie négociation avec le bailleur. 

• En ce succès, les parties pourront se mettre d’accord pour signer un bail commercial. 

Pour le bailleur

• Possibilité de tester la fiabilité (notamment financière) du locataire en limitant la durée du bail. 

• L’intégralité des charges du local peut être imputée au locataire puisque ce contrat déroge au statut des baux commerciaux. 

• Lorsque la confiance est instaurée avec le locataire, possibilité de changer la forme du contrat et opter pour un bail commercial. 

• Pas de droit au renouvellement du locataire, pas d’indemnité d’éviction à régler en cas d’éviction du locataire. 
  

Piège

Attention, la durée effective de ce bail ne peut aucunement être supérieure à 3 ans. Si c’est le cas, le contrat sera requalifié de bail commercial avec toutes les conséquences que ça implique : 

• Droit au renouvellement du bail pour une nouvelle durée de 9 années entières et consécutives ; 

• En cas d’éviction, obligation de régler au locataire une indemnité d’éviction ; 

• Toutes les charges ne pourront pas être imposées au locataire. 

Conseil 

Se faire accompagner par un professionnel qui vous aidera à vous poser les bonnes questions et saura vous confirmer que ce contrat correspond à votre situation.